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房地产行业报告:富力地产是否已触及风险阈值(22页)

行业报告下载 2020-08-27 1 管理员

房地产行业和企业的发展受外部环境的影响较大,特别是企业的销售业绩表现会随市场 行情的变化而出现波动。 从其销售业绩走势来看,富力地产销售业绩整体保持上行趋势,除 2011 年销售业绩出 现负增长外,其他年份销售业绩均保持正向增长。2011 年之前,其销售业绩乐观,并在 2006 年成功实现百亿销售业绩,而中国恒大 2008 年销售业绩仅 60.3 亿元,2009 年突破百亿大 关,一定意义上说富力地产在规模发展上当属于先行者。但 2011 年开始时,其销售业绩增 速明显出现下滑,且在多年未完成全年销售业绩目标。以至于现下来看,富力地产的销售业 绩和行业地位有所掉队。销售业绩城市能级分布来看,2019 年一二线城市业绩贡献率为 64%,三线城市及其他为 32%,海外为 2%,业绩贡献城市共 103 座,以此计算,单城市权益合约销售业绩为 13.4 亿元, 处于较低水平,103 个业绩贡献城市中,仅有 25 座城市的业绩贡献率在 1%以上,其他城市 业绩贡献均在 1%以内,单城市市场占有率明显不足。

从富力地产的投资决策走势来看,其在土地投资端表现出明显的集中化特征,一年囤地 多年消化,2006 年、2007 年、2013 年、2017 年、2018 年是拿地的高峰期,按建筑面积计 算的投销比分别为 1068%、729%、617%、286%、183%,其他年份的库存补充则相对有限,2008 年未有任何新增资源补入,整体而言,富力地产在投资决策上略带挑战极限的倾向,市场高 热时大手笔拿地,在市场下行时则大幅收缩,做出投资决策时便将拿地做到极致,拿到的大 量土地可以足够企业的去化所需,即使第二年放缓投资步伐,可能对短期发展影响也不大。

需要加强对外部资金的依赖;另一方面,去杠杆,降负债率 方面也将面临挑战;  第二、销售回款受限,杠杆率高抬,将进一步影响后续投资决策,导致投资的断层或不 连续性;  第三、过于大手笔集中囤货与市场行情下行相遇,则囤积货值面临去化难题,形成历史 库存,轻者去化难度上升,需在价格上有一定妥协,重则无法去化,资金完全沉淀,即造成 资金资源的浪费,又影响后续的可持续发展。  截止 2019 年 12 与 31 日,富力地产土地储备总建筑面积达到为 7061 万平米,较 2018 年年末略有上升,权益可售建筑面积为 5786 万平米,其中发展物业 5554.7 万平米,投资物 业 231.1 万平米。权益可售建筑面积按区域划分,华北、西北两大区域在 1000 万平米以上, 华东、中南、海南、西南四大区域在 600 万平米左右。大本营华南的土地储备相对有限,权 益土地储备建筑和权益可售建筑面积分别为 642 万平米,396 万平米,当前企业亟需在保障 业绩增长实现的同时,巩固大本营的资源储备。

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