房地产经纪行业报告：美国经纪行业现状、模式与格局（35页）

行业报告下载 2020年12月21日 05:53 管理员

目前MLS数量众多，但头部效应明显且共用数据标准。由于MLS在资源共享、效率提升方面重要价值，美国各地涌现大量的MLS，由当地经纪人协会或经纪机构共同组建运营。随着各地MLS不断重组合并，目前美国MLS数量减少至580个，涵盖全行业90%以上的经纪人；同时MLS 之间呈现明显的头部效应，其中TOP250拥有90%的房源清单、TOP150拥有90%的经纪人数、TOP20拥有50%的经纪人数。尽管各地MLS在规模体量、区域布局方面存在差异，但均采用同一套数据标准，后者由NAR旗下房地产标准化组织RESO制定。  大部分MLS由NAR管理，后者会员人数达136万。NAR成立于1908年，致力于“团结美国房地产专家，以有效地对影响房地产行业利益的事务产生综合影响”。目前美国MLS主要分为两种，一种是NAR及其地方协会所属的MLS，称作Realtor MLS，旗下经纪人称为Realtor，是 MLS主要类型，2018年NAR会员人数高达136万人；另一种是与NAR没有关联的公司或机构独立运营的MLS，称为Non-Realtor MLS。与MLS相适应，美国推行独家销售代理机制，减少撬单、抢单等行业不良现象。目前美国销售代理机制主要有两种：一种是传统的独家销售权（Exclusive Right to Sell Listing），业主委托经纪人为出售房产的独家代理，后者负责房屋出售全部工作并获得交易佣金，是主要销售代理类型；另一种是独家代理上市权（ Exclusive Agency Listing），经纪人同为业主独家代理，但业主保留未经经纪人广泛帮助而出售房屋的权利，经纪人通常先收取前期少量费用，若业主未获其进一步帮助而独自出售房产，整体交易佣金将显著降低。

据NAR统计，2018年84%的卖方经纪人提供房屋出售相关的大量服务，仅8%的经纪人提供业主要求的有限服务，另外8%的经纪人负责将房源上传至MLS并提供少量服务。除了通过MLS实现房源共享、以独家代理机制约束不合理竞争行为，美国还明确经纪人需持证上岗（分为Broker、Agent）以提高服务质量，同时规定买方经纪人与卖方经纪人分工，保障购房者、售房者利益，实现经纪人之间分工协作。  作为对比，国内经纪人从业要求低，以年轻、中低学历群体为主。国内目前尚未严格要求所有房地产经纪人需持证上岗，根据贝壳研究院调查，国内经纪人本科及以上学历仅占比16%，从年龄分布看，25岁及以下、26-30岁、31-35岁占比分别达21%、30%与26%。  美国经纪人则需持证上岗，从业时间普遍较长，学历水平高。尽管美国各州要求有所差异，但均要求经纪人需年满18周岁、拥有高中及以上文凭、完成房地产行业相关课程并获取房地产许可证（real estate license）等。从NAR会员情况看，房地产从业年限中位数为9 年，年龄中位数达55岁，本科及以上学历占比46%，64％是女性，2019年收入中位数为4.97万美元，大多数会员每周工作36个小时。