商业地产行业报告（35页）

空置率主要由商业地产的运营能力决定：房企的运营能力越强，购物中心 的空置率通常越低。运营能力强的商场能及时察觉商户销售额的下降，在 租售比超预警前提供经营辅导或沟通调整铺位、提前招商下家预备入驻， 能显著改善空置率。新城、龙湖、大悦城的购物中心空置率较低。空置率 也与房企内部的考核重心有关，合理的空置率像自然失业率一样，含保持 商户质量的摩擦性、结构性损失。租金收入的提高方式：相比住宅开发盖好房子找到买家的单维思路，商业 地产要双向服务商家和客户，通过吸引更多的人来商场购物，促成更多场 内消费，提升商家销售收入以提高承租能力，间接提高购物中心的租金收 取能力。纵观发达地区的房地产发展史，几乎都曾经历过城镇化率突飞猛进、经济高速 发展阶段带来的住宅开发市场规模快增长时期。

出于房地产周期行业的特性， 这些地区的地产开发商也大都伴随着经济周期的波动承受营收不稳定的压力。 在度过行业下行期后，多数房企逐渐开始补充抗周期业务，追求稳健发展。 美国：地产商均走专业路线，但开发商比运营商风险高、估值低 2008 年前，美国的四大房地产开发商分别为霍顿（D.R.Horton）、普尔特房屋 （Pulte）、森泰克斯（Centex）、莱纳房产（Lennar），主营收入来自于房屋销 售，他们的营业收入在房地产价格大幅下跌的次贷危机期间均受到重创，直接 导致普尔特和森泰克斯合并求生，仅剩下霍顿、普尔特、莱纳三家头部房企。 可见，地产开发收入较易受到经济周期波动的冲击，使企业陷入经营危机。 而美国的商业地产运营商西蒙（Simon Property）和陶布曼中心（Taubman  Centers）则以商业地产租金及管理费作为主营业务收入，抗周期表现出色。在 过去的 15 年里保持了平稳的营业收入，即使在次贷危机中未也受明显冲击。