商业地产行业报告：商业地产三大模式（25页）

行业报告下载 2021年02月25日 07:00 管理员

基本上都是采用勾地模式获取土地，依靠丰富的渠道资源和谈判经验提高了非标勾地的获取效率。先与政府协商谈判，锁定地块条件后再设置排他性条件（例如公司行业排名、在营商场规模、最晚开业时间等）挂牌摘取。该模式主要先依靠员工的人脉资源探索潜在出让地块、再与地方政府深入沟通对于各项条件的关注点，对投拓能力要求很高。主要以商业地产竞争不算太激烈的低能级城市为拓展目标。截止 2020 年底已开业的 92 个吾悦广场中，落在一线城市的仅有上海青浦吾悦广场（2014 年开业）一个项目，76%布局在三四线城市。其中，有 21 个吾悦广场布局在县级市或者县城，江浙两省占比 90%。从土储维度来看，截止 2020 年上半年末，新城控股 1.37 亿㎡土储的 42%通过商业综合体方式获取，64%布局在三四线城市。通过造商圈而非依赖商圈的打法，迎合了政府建设商业中心的需求。虽然政府从勾地出让相较于招拍挂市场上直接竞价获取，但未来能通过商业氛围的营造改善居民生活水平、提升周边土地价值，实现政府、企业、居民的三方共赢。

一是在手项目的开发速度快。新城控股是业内极少数能在开工 24 个月内甚至 20 个月实现大商业招满开业的公司，能满足当地政府对商业尽快开业、满铺开业的期许。新城控股能做到开发速度快主要是由于以下 3 个原因：人才保障：新城控股起步之初从外部市场大量高薪聘请商业开发经验丰富的人才，续以内部传承培养机制，预备充足的设计、工程、运营、营销、财务人才后备池；制度沉淀：新城控股在高强度的商业地产开发过程中积累了丰富的管理经验，沉淀了穿插施工、节点倒排、开发招商并行、开业筹备清单等管控制度，显著提高工作效率、降低节点延误可能性；模板标准：新城控股在吾悦广场“有情怀、不复制、具规模”的基础上，对基本要素采取标准化强管控模式，降低不可控风险。集中的产品线、标准化的 8-10 万㎡规模、模板化的动线设计，都是是实现快开发的有力条件。