商业地产行业报告：商业地产三大模式（25页）

基本上都是采用勾地模式获取土地，依靠丰富的渠道资源和谈判经验提高 了非标勾地的获取效率。先与政府协商谈判，锁定地块条件后再设置排他 性条件（例如公司行业排名、在营商场规模、最晚开业时间等）挂牌摘取。 该模式主要先依靠员工的人脉资源探索潜在出让地块、再与地方政府深入 沟通对于各项条件的关注点，对投拓能力要求很高。主要以商业地产竞争不算太激烈的低能级城市为拓展目标。截止 2020 年 底已开业的 92 个吾悦广场中，落在一线城市的仅有上海青浦吾悦广场 （2014 年开业）一个项目，76%布局在三四线城市。其中，有 21 个吾悦 广场布局在县级市或者县城，江浙两省占比 90%。从土储维度来看，截止 2020 年上半年末，新城控股 1.37 亿㎡土储的 42%通过商业综合体方式获 取，64%布局在三四线城市。通过造商圈而非依赖商圈的打法，迎合了政府建设商业中心的需求。虽然 政府从勾地出让相较于招拍挂市场上直接竞价获取，但未来能通过商业氛 围的营造改善居民生活水平、提升周边土地价值，实现政府、企业、居民 的三方共赢。

一是在手项目的开发速度快。新城控股是业内极少数能在开工 24 个月内甚至 20 个月实现大商业招满开业的公司，能满足当地政府对商业尽快开业、满铺开 业的期许。新城控股能做到开发速度快主要是由于以下 3 个原因：人才保障：新城控股起步之初从外部市场大量高薪聘请商业开发经验丰富 的人才，续以内部传承培养机制，预备充足的设计、工程、运营、营销、 财务人才后备池；制度沉淀：新城控股在高强度的商业地产开发过程中积累了丰富的管理经 验，沉淀了穿插施工、节点倒排、开发招商并行、开业筹备清单等管控制 度，显著提高工作效率、降低节点延误可能性；模板标准：新城控股在吾悦广场“有情怀、不复制、具规模”的基础上， 对基本要素采取标准化强管控模式，降低不可控风险。集中的产品线、标 准化的 8-10 万㎡ 规模、模板化的动线设计，都是是实现快开发的有力条件。