商业地产行业报告：轻资产输出模式（16页）

行业报告下载 2021年06月24日 07:34 管理员

市场上缺少对于重资产模式下购物中心营收、支出项的拆分；2）各家商管公司在轻资产输出的收费模式上存在较大差异，导致毛利率缺乏可比性。本篇报告对重资产模式下的购物中心营收、支出项进行了拆解、分析。同时以华润万象生活、宝龙商业为例，着重梳理了主流轻资产输出模式之间的差异。第一部分、重资产模式下购物中心的营收&支出模型重资产模式下，购物中心的运营团队、物管团队由业主方组建，全面负责整个购物中心的日常管理。营业收入为业主方所得，相应的业主方也需承担购物中心的日常经营支出。以某单个购物中心进行拆解，收入端主要来源于租金收入（占比 66%）、物业管理收入（占比 21%），支出端分为物业管理支出（占比 17%）、营销费用支出（推广支出+客户关系支出占比 10%）、行政管理支出（占比 6%）、营业税金（占比 6%）等。提供商业运营、物业管理服务，进而收取一定的管理服务费。两种模式下最大的不同在于收入来源的不同以及是否承担在管项目的全部运营成本。

行业内，华润万象生活主要采用品牌及管理输出服务模式，宝龙商业主要采用委托管理服务模式。 1、华润万象生活轻资产输出模式 - 品牌及管理输出服务华润万象生活购物中心板块收入可分为两大项。1、商业轻资产管理收入：1）商业运营服务收入；2）商业分租服务收入。2、商业物业管理收入。截至 2020 年末，公司共在管 59 座购物中心，向其中的 57 座提供商业运营服务、2 座提供商业分租服务、58 座提供商业物业管理。因公司的轻资产管理收入主要来源为商业运营服务收入，且商业分租服务并非公司未来的主要发展方向，故仅对商业运营服务收入进行分析。商业运营服务收入涵盖开业前管理服务、开业后管理服务。开业前管理服务采用定额收费的模式，开业后管理服务则按照营业收入的一定比例叠加营业利润（EBITDA）的一定比例向业主方收取。其中开业前管理服务收入相对占比较低。公司商业运营服务收入于 2020 年 1 月开始确认，此前该项服务以华润置地内跨部门的形式进行，2020 年实现收入 7.91 亿元。

我们尝试对运营管理服务的抽成比例进行测算：假设 1）该部分收入主要以营业收入叠加营业利润抽成为主；2）营业收入、营业利润抽成比例关系为 1:2。结合公司披露的在管购物中心总营业收入 112 亿，剔除提供商业分租服务的两家购物中心（布吉万象汇、泸州万象汇）营业收入 2.85 亿元，则委托运营模式的在管购物中心营业收入为 109.15 亿元。测算出目前的抽成比例大约为营业收入的 3.6%，营业利润的 7.2%，考虑到在管项目的运营服务合同为 2020 年 1 月起陆续签约，故实际抽成比例应略高于测算结果。