房地产物管行业研究报告（25页）

行业报告下载 2021年10月03日 06:34 管理员

新的土地供应政策对房企的财务能力和现金流管理能力带来了重大挑战。由于现时拍卖周期被压缩至每年三期，房企需在较短的时限内调拨足够资金参与土拍，并同时受“三条红线”政策的约束，即剔除预收款后资产负债率不得大于 70%、净负债率不得大于 100%、现金短债不得小于 1 倍。在这种情况下，财务稳健、融资成本低的房地产企业最有可能从两集中政策受益。从第一轮拍卖的结果来看，房地产龙头在拿地规模及拓展地方布局方面都具有优势。例如，万科和保利成功在 10 多个城市收购地块。从 2021 年 1-7 月中国房地产企业拿地 TOP100 榜单中，万科以 1,106 亿元排名第 1，其次为保利发展 916 亿元及碧桂园 897 亿元。相较之下，小型房企的资源实力难与龙头房企竞争，其业务发展或受制肘。它们可能不得不把扩张战略转向二三线城市，或寻求其他途径来提高土拍时的竞争力，如与其他小型房企联合投资。在北京和深圳的首轮集中供地中，使用联营方式投标的比例分别达到 53%和 33%。在新的集中供应政策下，各房企分化加剧，领先的房地产开发商凭借雄厚资金收获丰盛。相较之下，土地储备不足、高杠杆及脚踏 “三条红线”的房地产开发商将受到不利影响。

比如第一轮土地招标就没有泰禾和华夏幸福的身影。此外，恒大因实施“高增长、控规模、降负债”发展战略而放慢了拿地速度，在拿地榜单中仅排第 68 位，新增土地货值为 214.9 亿元(2019 年为 1,940 亿元)。此外，现时有更多的房企采用地方深耕的策略，而非在全国各地扎根。例如，融信斥资逾 228 亿元在杭州收购 7 块土地；越秀和龙光亦分别在广州和深圳投入 177.6 亿元和 79.9 亿元，以进一步巩固其所在城市的地位。地方政府在落实两集中时采用不同的调控政策加剧了 22 个城市土拍热度的分化。重庆和武汉在首轮土拍中不限地价，导致整体溢价上涨，而北京、深圳和上海采用较为严格的土拍规则。例如在北京和深圳，当竞价达至上限价格时，房企需分别从建筑方案质量和公共住房配建比例(竞高质量方案/竞配建)等多方面展开非价格竞争；而在上海，当竞价达至上限价格时，房企需要提交一次性书面报价，报价最接近均价的将成为最后赢家。另外，为降低操纵风险，上海土拍规则禁止房企注册多家空壳公司参与同一地块的竞拍来提高拿地的概率(禁马甲公司)。最终，上海成功将首批供地的溢价水平控制在合理范围，所有 56 块成交地块的溢价均不超过 10%。

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