中国办公楼市场白皮书（24页）

为了便于展示，我们对中国内地经济总量排名前50城市的数据进行了指数化分析。研究发现，北京和上海甲乙 级办公楼的潜在需求均在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下。非一线城市办公楼市场理 论上的潜在需求均值为324万平方米，其中有9座城市的潜在需求上限超过500万平方米，成都、南京和杭州等 城市的潜在需求上限更超过700万平方米。中国办公楼市场需求向头部城市聚集的特征十分明显——北上广深4 座一线城市的潜在需求量相当于非一线城市的总和，而经济总量排名前10城市的潜在需求量之和则超过前10以 外的200多座城市的需求潜力总和。通过将上文计算出的各城市办公楼市场理论需求上限与现有体量进行比较，我们可以进一步了解各城市所面临 的办公楼供应缺口或盈余。不言而喻，供应缺口是指理论需求上限显著高于现有体量，即该城市有能力去化更 大规模的供应；而供应盈余是某城市办公楼市场现有体量已经超过该城市的理论需求上限，空置面积难以在中 短期内被吸纳。

一线城市的供应缺口更大，北京和广州的供应缺口更是显著高于其他城市。因政策和规划等原因，这两座城市 办公楼体量增速趋缓，但经济基本面稳健，蕴藏着巨大的发展潜力。未来，其供应缺口将主要通过城市更新和 存量物业升级、而非扩大城市新建规模和开发范围来得到填补。而上海和深圳近年来办公楼建设步伐较快，短 期内微观市场面临去化压力，但其盈缺指数排名仅次于北京和广州，展现出沪深两地中长期所蕴含的大量潜在 需求。从城市规模类型来看，目前一线城市办公楼市场总存量仅占办公楼理论需求的72%，低于1.5线城市（92%）和 重点二三线城市（84%）。全国经济总量前50大城市中已有17个城市在宏观层面处于“供应过剩”状态，这些城 市盲目追随一线城市的发展模式，对自身的发展潜能做出了过分乐观的估计，透支了未来的增长空间，短期内将 面临较大的去化压力。但我们必须承认，从历史的角度来看，在中国经济高速增长的时期，契合当时发展需求的 “筑巢引凤”政策让北京、上海等主要城市受益匪浅，无论是经济规模还是商业地产市场都迅速攀升至全球 前列。 经过30余年的发展，按照当前的经济发展趋势，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。 未来，前置开发思路将不再适用，盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。