房企信用风险分析及未来政策研究报告：房企风险暴露之前是否有迹可循（22页）

行业报告下载 2021年11月17日 06:26 管理员

2021 年 1-8 月份，房地产开发企业到位资金同比增长 14.8%，较 2019 年 1-8 月份增长 18.1%，两年平均增长 8.7%。1-8 月份，国内贷款 16918 亿元，下降 6.1%；自筹资金 40773 亿元，增长 9.3%；定金及预收款 50997 亿元，增长 31.3%；个人按揭贷款 21490 亿元，增长 13.4%；利用外资 53 亿元，下降 47.5%。8 月单月，到位资金增速为-7%，与上月持平，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-20%、-1%、-8%、-7%，分别较上月-3pct、-7pct、+5pct、+2pct。在信贷管控下房企的资金持续趋紧，银行贷款从今年 3 月增速转负开始，贷款增速降幅持续扩大，自筹资金增速也在小个位数徘徊并在 8月转负，8月国内贷款和自筹资金的占比分别为 12.6%、30.3%，均处于 10 年以来的最低水平，定金及预收款成为最主要的资金来源，占比 38.0%。房企信贷资金的收缩让本就依靠资金驱动的房企的资金流转受阻，资金链紧绷的房企埋下风险暴露隐患。虽然信贷收紧，上半年在高销售的支撑下房企资金流转还相对通畅，但随着下半年销售超预期下行，房企面临销售回款减少和融资额度受限的双重打击，高杠杆房企在流动性收缩下风险加速暴露。

根据统计局披露的最新数据，2021 年 1-8 月，商品房销售面积同比增长 15.9%，较 1-7 月下降 5.6pct，商品房销售金额同比增长 22.8%，较 1-7 月下降 7.9pct。8 月单月，销售金额、销售面积增速分别为-19%、-16%，销售加速下行，接近 2010 年以来的三个低点（剔除 2020 年疫情期间的奇异值）：2020 年 7 月金额、面积增速分别-15%、-19%，2012 年 2 月-14%、 -21%，2014 年 7 月-16%、-16%。根据各地房管局披露的最新数据，2021 年 9 月，30 城新房销售面积为 1211.31 万平方米，同比增速-33.44%，环比增速-7.46%，成交套数 11.57 万套，同比增速-32.57%，环比增速-8.11%。分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-40.71%/-14.85%/-50.65%，环比增速增速分别为-23.21%/6.91%/-14.20%。9 月市场成交同比降幅较 8 月进一步扩大，“金九”销售旺季转冷，一、三线城市销售下滑幅度超预期。行业销售拐点在 7 月就已经确立，开始进入负增长区间，三季度销售降速超预期导致房企回款减少，加重了高杠杆房企的资金紧张态势。目前基本面还未触底，考虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度依旧偏紧，需求受到抑制，并且随着个别企业信用风险的暴露，购房者的观望将加重；2）新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数较高，四季度销售下行将继续加快。三季度销售降速超预期导致企业回款减少，资金链紧绷房企面临销售和信贷两大输血来源的重创。当然，基本面下滑和政策环境收紧仅仅是加速房企风险暴露的外部因素，房企出现信用违约的真正原因是经营战略的定位失误和内部运营管理的“亚健康”。下文我们将从存在信用风险的某些地产公司的财务角度出发，来分析目前行业内房企的风险程度。