大中华区写字楼供应和需求前沿趋势研究报告（57页）

截止到 2021 年四季度，大中华区 21 个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约 6,318.6 万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量 2021 年 全年录得约 388.8 万平方米，比 2020 年上涨 129.6%。目前旺盛的需求对于 2022 年未来供应的去化减轻了一些压力。一线城市中 ，台北核心商圈空置率较低， 约为 2.1%。在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，为 12.8% 。 今年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。在 2022 年至 2025 年间，很多位于新兴商圈的未来供应预计入市。随着部分租户考虑具有价格优 势的新兴板块，去中心化趋势有望进一步发展。 鉴于经济情况、政策导向以及新冠疫情防控“新常态”，展望未来，大中华区优质写字楼的需求将持续保持韧性。尤其是一些行业已经迎来新的或将迎来潜 在的业务机会。近期政府政策的指导以及商业、社会和生活方式的变化都可能为以下行业提供新商机。

2021 年，由于大体量新增项目较 2020 年明显减少， 北京全市甲级写字楼新增供应同比下降 25.4%，达 624,065 平方米。 北京 2021 年全市年度净吸纳量达五年来最高值， 为 83.9 万平方米。 在 2021 年 8 月发布的《北京市关于加快建设全球 数字经济标杆城市的实施方案》中，健康服务产业 已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。与此 同时，中国第三个证券交易所于 2021 年 9 月尘埃 落定。随着北京证券交易所的正式运营，未来，在 政府政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相 关行业以及北京创新型中小企业将迎来更好的平台 和更广阔的发展空间，届时写字楼市场租赁需求将 得到进一步提升。 2021 年是上海新兴商圈的又一个重要年份，其 新增供应达 678,311 平方米，占全市新增供应的 92.1%。全市甲级写字楼存量扩大至 1,440 万平方 米。 去年上海逐步适应了疫情防控的“新常态”，写字 楼需求从艰难的 2020 年强势反弹。在 2021 年的 每个季度，净吸纳量都超过了新增供应，将年度净 吸纳量推升到 142 万平方米，是 2020 年的三倍有 余。 毫无疑问，疫情已经影响国内经济产业结构调整并 将持续加快我国经济转型升级。新的商业机会也 将随之出现，因此在上海这一总部集聚地，对甲 级写字楼的需求将持续受到推动。

预计金融科技、 TMT、医疗健康、资产管理、新零售和现代物流等 行业将出现变革性的新业务机会，值得业主持续关 注。 2021 年，深圳甲级写字楼新增供应量约 359,800 平方米，均位于核心区域：福田占比 44.5%，南山 占 55.5%。 市场需求活跃度延续，支撑租金保持相对平稳，年 末平均租金为每月每平方米 210.5 元。在市场实际 供应相对有限的背景下，全年录得深圳甲级写字楼 吸纳量高达 67.3 万平方米，仅次于 2018 年达到历 史第二高的水平，带动空置率较 2020 年同期下滑 6.1 个百分点，目前全市空置率重回 20% 以下，仅 为 19.0%。 分企业类型来看，内资企业租赁面积占比 89.8%； 外资企业租赁面积占比 10.2%。按行业看，TMT、 金融业和专业服务业分别占比 38.0%、25.6% 和 10.1%，是深圳甲级写字楼需求的主要来源，其中 TMT 的比重逐年增加，较 2019 年已上升约 15 个 百分点，大面积租赁成交频现。 2022——2026 年全市甲级写字楼的计划供应量将超 过 600 万平方米，核心商务区占 90.2%，集中在南 山区，非核心板块占比 9.8%，商务发展格局向西 延伸的趋势显著。另一方面，前海、深圳湾超级总 部基地的大量总部自用物业将一定程度上缓解去化 压力。