房地产停贷研究报告：保交房的资金缺口与风险化解路径（54页）

行业报告下载 2022年08月23日 08:55 管理员

我们整理了目前网上公开信息的429个停贷项目，停贷项目具有以下特征：停贷项目城市以新一线为主，主要包括郑州、西安、武汉等城市。 ①从城市分布来看，停贷项目数量TOP10的城市依次是郑州、西安、武汉、重庆、长沙、成都、南宁、天津、沈阳、太原，主要是2个直辖市和8个省会城市。②从城市能级来看，停贷项目数从高到低分别为新一线、三线、二线、四线、五线、一线，按照每个城市平均停贷项目数从高到低分别是新一线、一线、二线、三线、四线、五线。主要停贷城市的土地财政依赖度高，近几年房地产GDP增速显著高于全国水平。具体来看：①从财政收入来看，停贷项目数量TOP10城市的土地出让收入占财政收入比重均高于全国平均水平；②从房地产发展来看，停贷项目数量TOP10城市的房地产GDP增速显著高于全国水平，房地产GDP占比基本呈逐年上升趋势；③从预售资金监管来看，一般来说项目所在地预售资金监管越严格，预售资金专项用于项目建设，项目停工的风险越小。部分城市存在预售资金被挪用的情况，根据网络公开信息，郑州、西安、武汉等城市预售资金挪用情况比较普遍。停贷项目开发商以当地开发商和出险的全国性房企为主，后者如恒大集团、绿地控股、融创中国等。

按房企类型来看，各能级城市停贷项目对应的主要是当地的小型地产开发商，其次是出险的全国性开发商。②按具体房企来看，停贷项目数量TOP10房企（持有方）主要是已经出险的8家房企、1家河南地区房企以及1家郑州自然人股东公司。③从城市能级和房企类型对应来看，二线及以下能级城市停贷项目中，出险房企占比显著增加。停贷项目主要是开盘在2019-2020年的项目，停贷项目平均销售进度接近90%。 ①从开盘时间来看，停贷项目占比高的年份依次是2020年、2019年、2018年及以前项目，值得注意的是2018年及以前项目占比较高，说明停贷项目中有较大比例可能是历史已经停工项目。②从开盘年份与城市能级分布来看，各年份停贷项目在不同能级城市的分布相对稳定，2019-2021年停贷项目中新一线城市占比基本稳定在40%。③从销售进度来看，通过公开信息渠道可查询到销售进度的楼盘共151个，平均销售进度为89.4%。具体来看，2018年以前的停贷项目基本销售完毕，2019-2020年的停贷项目销售进度在90%以上，2021-2022年的停贷项目销售进度在70%以上。从行业层面测算：（1）假设问题项目占比10%，销售进度接近90%，工程建设投资进度30%，则项目资金缺口约1949亿元。假设依据：克而瑞统计2021年底24城已停工、延期交付的问题项目占其2021年成交面积的10%；停贷项目平均销售进度约为 90%；商品房预售管理办法规定商品房预售需要满足投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上①。（2）假设问题项目占比上升至20%，则保交房缺口增加至3898亿元。