土地市场行业深度报告：“两集中”施行两年，地市楼市的变化与展望报告（35页）

行业报告下载 2023年02月26日 08:07 管理员

为应对疫情带来的不利影响，2020 年初整体信贷环境宽松，房企融资难度较 2019 年下半年明显降低。2019 年 32 家重点房企发债总金额为 1446.89 亿元，其中上半年发行规模 871.19 亿元，下半年发行规模 575.7 亿元。2020 年信贷政策放松，房企融资难度降低，32 家房企 2020 年发债总金额为 2420.11 亿元，同比上涨 67.3%，其中上半年发行规模 1337.69 亿元，下半年发行规模 1082.42 亿元。与此同时，多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，在房地产交易环节从供需两端助力市场复苏，土地市场热度迅速上升。地市热度的走高也刺激了购房需求释放，新房成交热度随之上升。32 家重点房企 2020 年销售金额为 41245.36 亿元，相较于 2019 年的 37307.52 亿元，同比增加 10.6%，销售楼面均价由 2019 年的 17261 元/㎡上涨为 18313 元/㎡，同比上涨 6.1%，楼市市场保持着较高的活力。同时从中指数据库可以看出，2019 年到 2020 年，32 家房企在二线、三四线城市的销售均价整体有所上涨，同比涨幅分别为 7.2%、4.7%，房价继续上升的趋势较强。进入 2021 年，房地产市场热度不减。前 5 月住宅商品房累计销售面积同比增长近 40%，成交金额同比涨幅高达 57%，楼市热度居高不下。

同时一二线城市新房成交价格上涨速度明显快于三四线城市。2021 年之前的土地出让制度，大多数城市都是常态化供地，一年内多次少量零散供地，各个城市供地频率如何由各地的自然资源部决定。在原有的常态化供地模式下，一些地区采用“先次后好”的顺序供地，逐步抬高地价，从而增加土地出让金总收入，土地财政依赖程度愈发提高。同时部分企业在土地拍卖过程中联合围标压低地价、违规制造“马甲”参与竞买，究其根源在于开发商努力控制成本、提高利润。多年土拍唯一没有变化的就是价高者得地，按照市场化手段操作，但是销售端却进行行政干预：限价、限购。在常态化供地的模式下，房企保证土储竞相拿地，地价不断上涨。房企成本不断提高，利润空间被压缩。“两集中”政策实施以前，常态化供地每月推出土地数量较为均衡，土地出让集中度较低。2021 年实施“两集中”政策之后，在“集中发布出让公告、集中组织出让活动”政策导向下，土地出让集中度明显提升。2021 年 4 月、8 月、11 月供地数量占全年数量的比例分别为 15.2%、13.8%、16.6%，3 个月供地数量占比达到 45.3%。2022 年推出地块数量大幅减少，多地集中出让土地次数不只 3 次，但土地集中度相较于“两集中”政策之前仍有明显提升，2022 年 3 月、6 月、11 月供地数量占全年供地数量的比例分别为 14%、12.1%、16.1%，3 个月合计占比达到 42%。