房地产消费类公募REITs报告：首批消费类REITs（12页）

行业报告下载 2024年05月08日 07:12 管理员

截至 2023 年 6 月末，华夏金茂商业 REIT、华夏华润商业 REIT、中金印力商业 REIT、嘉实物美消费 REIT 底层资产的出租率分别为 98.36%、98.49%、98.10%、 88.71%，其中，华夏金茂商业 REIT、华夏华润商业 REIT、中金印力商业 REIT 以购物中心为底层资产，功能齐全，客流量较大，出租率保持在 98%以上，属于行业内高位水平；嘉实物美消费 REIT 底层资产受 2021 年某大客户提前退租影响，目前出租率已较快恢复。从运营效益角度看，华夏华润 REIT 和中金印力 REIT 底层资产的 NOI 率保持较为稳定，华夏金茂 REIT 底层资产的 NOI 率回升趋势在四只消费基础设施 REIT 中最为明显，随着消费逐步复苏，各消费基础设施 REIT2024 年的预测 NOI 率均有望稳步回升。四只消费基础设施 REIT 总建筑面积为 85.0 万平米，资产总估值约 141.7 亿元，拟募集资金合计约 123.8 亿元，从资产单价角度，华夏金茂商业 REIT 平均估值单价为 1.04 万元/平米，在四只消费基础设施 REIT 中最低；华夏华润商业 REIT 平均估值单价为 1.94 万元/平米，在四只消费基础设施 REIT 中最高。华夏金茂商业 REIT、华夏华润商业 REIT、中金印力商业 REIT、嘉实物美消费 REIT 预计 2024 年可实现 EBITDA 分别为 5029 万元、34776 万元、20292 万元、 6898 万元，对应 EBITDA 率分别为 48.5%、50.1%、60.0%、70.2%，华夏华润商业 REIT 预计实现的 EBITDA 规模最大，EBITDA 率最高的为嘉实物美消费 REIT；预计 2024 年可供分配金额分别为 5254 万元、34112 万元、16982 万元、 6700 万元，预计上市首年可供分配现金充裕。四只消费基础设施 REIT 预测 2024 年资本化率平均值为 6.0%，预测 2024 年平均分派率为 5.37%；从整体上看，四只消费基础设施 REIT 资本化率和分派率较接近，预期投资回报率相对可观；拆分来看，华夏金茂商业 REIT 与华夏华润商业 REIT、中金印力商业 REIT 因底层资产都为购物中心，资本化率和分派率较为接近，合理反映了行业预期投资回报率水平。从估值角度看，四只消费基础设施 REIT 整体拟募集资金是 2024 年预测 EBITDA 的 18.5 倍，其中华夏金茂商业 REIT 净募集 10.68 亿元，是 2024 年预测 EBITDA 的 21.2 倍，略高于四只消费基础设施 REIT 整体 EBITDA 倍数，或反映了市场对其未来运营效益提升的信心。