中国公募基建REITs行业报告：从投资人视角看REITs运行（38页）

税法上的改革是美国 REITs 发展的持续动力。《1976 年税制改革法》对 REITs 纳税条款进行了重大调整，降低了 REITs 享受税收优惠的条件，有 效提高了其经营绩效。《1986 年税制改革法》进一步便利化了 REITs 的发 展条件，取消了原有法案中 REITs 管理中“第三方承包商”的要求，使 REITs 可以采取更加积极直接管理模式来经营房地产资产，不需要第三方独立的承 包商来提供房地产管理，这对 REITs 的组织结构产生了深远影响。《1997 年纳税者减免法》和 1999 年的《REIT 现代化法》大大降低了 REITs 享受 税收优惠的要求，进一步增强了 REITs 在市场中的竞争力。 3）机构投资者的参与是美国 REITs 发展的重要原因。

《1993 年综合预算 调整法案》调整了养老基金投资 REITs 对 REITs 股东所有权方面的要求， 使得养老基金更易于投资 REITs，从而导致 REITs 在资本市场的份额大增， 同时也提高了 REITs 在证券市场的流动性。美国养老基金对 REITs 的参与， 增加了 REITs 资本份额，降低了 REITs 获取金融资本的成本，从而导致 REITs 资本相对价格的降低。 4）组织架构的创新为 REITs 发展提供了源动力。美国 UPREIT 和 DOWNREIT 架构的创新主要是为了递延物业资产转让时溢价部分须缴纳的 资产收益税，在该种架构下，地产公司以物业出资获取了有限合伙企业的合 伙份额，而有限合伙企业的合伙份额并没有公允的市场价值，因此物业所有 者可以避免缴纳卖出资产时须缴纳的资产收益税。在存续期内，有限合伙人 可以在锁定期后将其持有的有限合伙份额兑换为 REITs 份额。此时物业所有 者转让的物业资产的转让溢价才能够被准确衡量，才需要对这部分资产的转 让溢价进行交税。

美国地产西蒙集团发展过程体现了管理方投资并购运行的重要性。西蒙地产 于 1993 年成立，其前身为 1960 年创立的购物中心开发商 MSA，MSA 于 1993 底将主要资产组成西蒙集团在纽交所公开上市，目前是美国最大的上 市 REITs 之一，也是 S&P500 等指数的权重股。经过二十五年来的不断并 购发展，截止 2017 年底，西蒙地产旗下所持零售物业 204 家，包括区域性 购物中心 107 家、高级工厂直销中心 69 家、大型城市购物中心 14 家，4 个 生活中心。遍布于美国各大城市核心区域的零售物业资产使西蒙地产实现了 较强的基础资产分散性和规模效应。此外，西蒙地产也不断进行外延式并购， 在亚洲、欧洲、加拿大拥有 29 个优质卖场。美国西蒙地产的外延式并购使 其在疫情前股价基本保持上升态势。