REITs报告：投资视角看公募型REITs的关注点（20页）

行业报告下载 2020年09月03日 07:04 管理员

美国REITs种类最为丰富，亚洲区以地产相关为主。REITs起源于70年代的美国房地产行业，经过产品创新，底层资产逐渐拓展到包括零售、办公、公寓、医疗健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等范围。其中基础设施主要包括交通运输、机场、港口、桥梁、通讯、水利及城市供排水供气和供电设施等。美国 REITs产品最为丰富，截止2020年5月31日，在权益类REITs中，基础设施市值占比最高达20%，住宅（14%）和工业建设（10.8%）分别位居其次；抵押类REITs中住房融资占最高比重，达63%。亚洲区REITs种类较为集中，如日本、新加坡和香港的REITs90%以上都是地产相关。

结合目前政策导向，我们认为循环公路收费、仓储物流、产业园区、IDC具有更大的优先发展的资产类别。根据政策要求，1）公募型REITs优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。中国版REITs标的为基础设施，具体包括交通设施、市政工程、污染治理、新型基础设施、新兴产业集群和产业园区等。2）鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。我们认为大数据中心和铁塔基建项目既有成熟的海外REITs产品可借鉴，又符合政策指引方向，非常具有发展前景。3）目前在房住不炒的政策下，基础设施型 REITs并不含房地产及持有物业型，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。但我们认为长期看来，随着产品的完善和发展，公寓、酒店和商场等商业地产等也是REITs的不可或缺的类别。

从发行人与管理人的角度来看，不动产运营的核心在于“地产开发+运营+金融”。虽然目前只是基础设施型范围内试点，涉及到的地产领域我们预计包括物流地产、大数据中心等，但我们预计一个成熟的REITs市场少不了公寓、酒店、写字楼等商业地产的参与。REITs有助于优秀的运营团队打通资金与资产端的连接，国际大型不动产产龙头西蒙地产、新加坡凯德集团、安博等，公募类REITs均是主要运营主体。典型的运营运营模式为先通过PE收购商业不动产，然后通过运营实现增值，最后通过REITs在公开市场退出，实现了从 “收购-增值-退出”的业务流程。展望未来若引入不动产REITs，公募型 REITs有望带来国内商业地产领域的大发展和大变革。