首页 行业报告下载文章正文

基建REITs行业报告:资产篇(60页)

行业报告下载 2020年11月04日 06:45 4 管理员

REITs 发行是优质资产上市过程,其定价将合理反映资产的市场估值。当前交易 所 REITs 配套规则优化 REITs 定价机制,采用网下询价的方式确定份额认购价格。 上交所于 9 月初发布 REITs《发售业务指引(试行)》文件,提出 REITs 要借鉴股 票定价,提升发售效率。从境外成熟市场看,采用询价发行能够合理反映市场估 值与需求,降低市场信息不对称。在具体发行安排上,将先对底层资产进行评估, 并按照 1 元面值折成基金发售数量,其次比照股票询价机制,采用网下询价平台 定价,定价后比照 LOF 基金模式发售。 目前 REITs 试点项目仍在申报过程中,尚无正式产品发行。我们认为底层资产的 定价将是 REITs 产品定价的根基,其方法主要包括收益法、市场比较法和重置成 本法,其中收益法是将预期收益折现或资本化,包括现金流折现法和直接资本化 法,实操性和市场认可度较高。现金流折现法:基于 REITs 底层资产资质和经营情况,预测其未来净经营现 金流,并根据无风险利率和风险溢价水平所确定的折现率,通过现金流折现 获取 REITs 当前理论上的经济价值; 直接资本化法。

资产的资本化率=资产净收益/资产价格=无风险利率+不动产 的风险溢价-预期成长率,是估目标资产价格的重要工具,在不动产大宗交易 市场中可真实反映资产运营收入与价值间关系。一般而言,资产受投资者关 注度越高,所处市场区域越成熟,其资本化率越低,同样收益水平下资产价 格越高。根据戴德梁行(2019 年调研 40 家国内一线不动产投资机构、访者 参与不动产投资额均值达 120 亿元),物流、科研办公产业园类不动产资本化 率分别为 5.9%、5.4%;市场比较法:基于可比上市公司或市场可比交易,确定评估标的价值,适用 于评估存在较多同类型上市公司、股权和大宗交易活跃度较高的资产类型;资产基础法:以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业 表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。适用于相 关资料齐备、资产及负债权属清晰且易于评估的资产类型。南山控股此前公 告拟将旗下物流园资产证券化并适时对接公募 REITs 产品,标的资产公司股 东权益市场价值主要通过资产基础法确认。

基建REITs行业报告:资产篇(60页)

文件下载
资源名称:基建REITs行业报告:资产篇(60页)


标签: 金融|金融科技

站点地图   关于我们   意见反馈   免责声明     京ICP备12009579号