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长租公寓暴雷的核心原因与未来发展研究报告(13页)

行业报告下载 2021年03月03日 06:42 1 管理员

分散式长租公寓需要抢两端的 C 端资源,一端是房源,一端是租客,因此普遍存在高收 低租的现象,不论是独立的长租公寓运营商,还是具有中介背景的长租公寓运营商,都无法 避免陷入抢占房源的恶意竞争中,蛋壳就是典型的例子。 蛋壳一直以来实行的都是价格竞争策略,不论是上游获取房源,还是下游面向租客时。 不同于房企系和中介系的长租公寓,蛋壳作为独立发展起来的长租公寓运营商,手中本身并 没有掌握的房源,只能通过高收低租的方式恶性扩大规模,也就是说,蛋壳一直以来的收入 难以覆盖成本,扩张的幅度越大,亏损也会随之扩大;并且蛋壳在不能盈利的情况下,只能 无限滚雪球,从而陷入无限扩大规模维持经营并入不敷出的绝境中。实际上,许多行业在发展初期,企业的阶段性战略都是通过价格竞争迅速抢占市场规模, 当市占率达到一定程度时,再通过提高市场价格获取盈利,填补以前的缺口。但蛋壳因何暴 雷? 根本原因在于蛋壳举债经营的同时,高收低租的竞争模式使其一直处于持续亏损状态。 举债经营的前提是有利可图,目的是使得企业效益最大化,而不是急切扩大规模的手段,借 新还旧,这只会造成企业财务状况不断的恶化。 

并且这一模式并不具备很高的成长空间,资本市场认可度并不高,融资端也难以为继。 此外叠加 2020 年上半年疫情影响,出租率大幅下行,无疑是雪上加霜,加速蛋壳资金 链断裂。长租公寓可以快速解决居民住房问题,尤其是单价较高的一二线城市。我国流动人口规 模大,特别在人口净流入大的城市,中低收入和年轻群体的居住需求存在很大缺口,租赁市 场的发展能够解决居民的住房问题。 此外还能为房产税的实施做好基础。传统的房东直接面向租客的租赁市场模式下,若采 取税收政策,房东会提高房租,将税收转嫁到租客身上,不利于租赁市场的稳定。而当长租 公寓达到一定规模之后,长租公寓的价格将由运营商主导,而运营商在经营的过程中已经缴 税,因此将会对房产税的转嫁产生抑制作用,从而维护租赁市场的稳定。另一方面,还有利 于政府更好的管理租赁市场,促进租赁市场和谐稳定发展。 由于以上原因,政府大力支持长租公寓的发展。2015 年开始,政府陆续出台政策支持 地产开发企业发展长租公寓业务。此外在长租公寓资金端,政策也给予充分支持,包括企业 专项债券的发行以及鼓励租赁 REITs 的发展。

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