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房地产行业报告:房企未来指数、土储(12页)

行业报告下载 2021年07月19日 05:47 1 管理员

房地产的长期趋势是由基本面决定的,而基本面来自于房子的刚需和改善性需求。 投资性需求不存在独立的逻辑,该项其实是一个弹性因子:只有当地产价格受刚需和 改善型需求而涨价的预期存在时,投资盘才会进来,加剧房价的上涨幅度,反之则亦 然。因此,投资性需求可能会与房价需求的基本面(刚需/改善型需求)阶段性背离, 但这种背离不会维持太长时间。 地产的刚需(改善型需求)由一个地区的人口(适婚人口)决定。因此,一个城市的 人口流入及流出情况可能深刻地影响着该区域的地产基本面。而仅就人口角度来看, 我们可以按照如下方式度量各个城市的人口前景,也即房地产前景。 1)大部分地区的人口流动可以被夜光指数(经济繁荣程度)所解释。夜光指数越闪 亮的地区,人口流入率越高,反之则亦然。经济发展的强弱应该是人口流动的主要决 定因素,其背后是:人口是一个自我加速的要素(人口越多,经济越繁荣,人口流入 也越快……)。这一规律对于省份成立,对于城市亦成立。被夜光指数解释不了的部分(即各省份及城市的人口流动偏离)则与该地区的人 口密度负相关,即所偏离的部分是被高密度人口挤出的部分。

这个残差的解释有二: 一是小部分低端劳动者被过密的人口密度所挤出,并流向人口相对疏松的地区;二是 政策也与此同时充当了人口均化的工具。我们其实相信,上述逻辑及结论也同样代表各个城市的地产前景。我们可以按此结 论将全国 200 余座主要城市分为 10 个梯队:梯次越靠前的城市在未来引入人口的竞 争力最强,其地产也拥有更好的前景。可以看到,其实这个分布是肥尾的,即越靠后 的梯次,其城市越发聚集。对于各个房企来说,其土地储备和项目储备的分布情况在一定程度上代表了该房企 的未来指数。若某家房地产企业开发的项目更多地集中在前景光明的城市(人口净流 入且经济偏繁荣),其在未来则越可能获取更加丰厚的收益,且至少在边际上,其信 用情况可能会变得越来越稳定。 出于篇幅考虑,我们仅仅梳理总资产在 800 亿元以上的中大型房企,其呈现出的规 律有二: 1) 偏宏观去看,这些房企的策略是偏理性的。大多房企更希望在位次靠前的城市布 局。因此,对于前七个梯次的城市来说,中大型房企的土储及项目布局比例会或多或 少地高于城市数量占比,而后三个梯次的城市中,中大型房企的布局比例则偏低。不 难推测,很多房企在布局时其实并非不理性,仅仅是出于优质地区土地资源的稀缺的 缘故,在土储上只能退而求其次。

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