物业管理行业报告：好风凭借力（28页）

2016-2018 年，全国商品房销售面积屡创新高，带来了新开工面积的快速放量。2018 年新开工面积达到 20.93 亿平米。但是，由于三线城市销售比例提高以及房企融资困难拖延决算等原因，竣工面积同比增 速持续下滑，导致开工面积与竣工面积之差同比增速于 2016-2018 年快速提升。我们认为，这部分待竣 工面积有极大可能在未来 1-2 年逐渐放量，最终要转化成在管面积。事实上，2019 年 1-11 月累计开工 与竣工面积差同比增速已经由 2018 年的 50%滑落至 16%。我们认为，这一趋势短期内仍将延续。未来 2 年物管交付体量将快速增长，利好具备大型开发商背景的物管公司。受城镇化率、总人口数、人均住宅面积和人均可支配收入等因素增长的推动，物管行业未来规模增长空 间广阔。根据我们测算，截至 2030 年，物管行业管理面积预计达到 326.25 亿平，行业收入规模将超 2 万亿。 1.3.1 我国城镇化率未来十年仍有约 10%快速提升空间 我国物业管理行业发展的核心推动因素之一在于城镇化率提升。截至2018年末，我国城镇化率达59.15%， 而美国和日本在 1955 年就已经分别达到了 67.16%和 58.42%。从历史数据来看，发达国家城镇化率在达 到 70%之前均有较快速的提升。根据《国家人口发展规划（2016 年-2030 年）》预期发展目标，预计我国 2030 年城镇化率升至 70%。因此，未来十年我国城镇化率预计有 10%的快速提升空间。城镇化率的提升 有助于商品房市场的繁荣发展，而大量交付的商品房可以推动物管行业管理面积稳步提升。

城镇化率和总人口数的提高带来了商品房需求端的上升，商品房市场的繁荣刺激房企供给端不断填充房 源。在供求两端共同推动下，商品房的销售面积履创新高，在一定程度上带来我国人均住房建筑面积的 稳定增长。根据国家统计局公布，我国城镇居民人均住房建筑面积在 2012 年、2016 年及 2018 年分别达 到 32.91 ㎡、36.60 ㎡和 39 ㎡，平均每年增长约 1 ㎡。我们预计在未来 10 年，我国人均住房建筑面积 仍会在一定空间内缓慢上升。我国人均可支配收入也在稳定增长。2014-2018 年全国居民人均可支配收入 CAGR 达到 8.8%。可支配收 入增长带来了居民的消费升级。人们有能力也有意愿去追求更高的居住品质，对房地产下游服务领域的 个性化需求业越来越多。对于传统的物业管理企业和运营商而言，物业管理行业在未来大有可为。