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物业管理行业报告:长期逻辑、并购分析与估值差异探讨(21页)

行业报告下载 2020-07-03 1 管理员

在本系列的第一篇报告中,我们测算至 2030 年住宅总需求面积为 131 亿平方 米(口径为可售面积,约等于计容面积),对应的建筑面积为 164 亿平方米。假 设各业态比例维持不变,则未来十年全业态新增总建筑面积为 213 亿平方米。 覆盖率方面,我们认为其物管覆盖率不会低于 2019 年末存量面积的覆盖率, 即不低于 82.7%。 同时,考虑到存量项目存在折旧,我们根据一般住宅项目的 50 年设计使用年限 进行年化 2%的折旧,即每年存量折旧为上一年末存量的 2%。 据此可以计算得出 2030 年末各业态存量面积为 421 亿平方米,假设存量面积 的物管覆盖率达到 83%,可得 2030 年末行业总在管面积为 348 亿平方米,相 对 2019 年末提升 48.1%。我们认为未来十年基础物业费增速,可以参考居民服务业平均工资增速与 CPI 增速。因为本身物管行业人力成本占比在 60%以上(直接占比,若考虑分包可 能更多),长期来看物业费增速与平均工资增速应该具有较强的相关性。同时, 居住服务作为居民消费的构成部分,CPI 增速应该也具有较强的指导意义。综 合来看,我们预计未来十年物业费年均增速为 4%。 我们估算 2019 年末平均基础物业费为 4.06 元/平方米/月(全业态),则 2030 年平均基础物业费为 6 元/平方米/月。

百强物管 2019 年平均业主增值服务收入为 10111 万元,达到基础物管收入的 12.4%,相对 2015 年提升 4.9pct,年均提升 1pct。8 家上市物管公司业主增值 服务收入达到基础物管收入的 22.8%,相对 2015 年提升 14.2pct,年均提升 2.8pct。综合来看,我们认为未来十年内,业主增值服务收入与基础物管收入 的比例年均提升 1.5pct,2030 年此比例有望达到 27.4%。根据以上分析,可以测算出 2030 年物管行业市场规模为 34765 亿元(不含非 业主增值服务,原因详见上篇专题报告),相对 2019 年增长 168%。增长的主 要驱动有在管面积提升(+48.1%)、平均物业费提升(+46.3%)和业主增值服 务规模增加(+378.9%)。

虽然未来十年内,地产开发仍将维持相对高的规模,物管行业的“收租权”也 将维持较高的自发增长,在相对长的周期中,“增量支撑存量”的逻辑都能够继 续演绎,但我们仍然认为单位面积 NOI 的稳定或提升,是行业匹配较高估值水 平的根本逻辑基础。 原因是,如果仅靠新盘注入来支撑盈利,那么行业的核心逻辑仍然是地产开发 增量,这与房地产开发以及部分后周期行业没有本质区别。一旦地产开发增速 大幅下降,那么物管行业无法得到足量的新盘来支撑存量项目盈利的下滑,整 个行业的价值也将受到很大程度的侵蚀。同时,随着在管面积的单向增加,支 撑存量盈利下滑需要的新增面积会越来越多,而当前地产开发能够带来的增量 显然不满足这一要求。

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标签: 地产|旅游|家居|酒店|智慧城市|物业

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