中国商业房地产投资市场主题研究报告（23页）

行业报告下载 2020年07月31日 07:13 管理员

在过去十年，上海房地产投资市场平均每年的大宗交易成交宗数为 172 宗，而 2019 年大宗交易宗数为138 宗，同比下跌 9.2% 。但是，2019年全年每宗交易平均交易金额同比上升 30.6%至6.5亿元人民币。 2020 年第一季度，录得大宗交易成交宗数为 4 4 宗，平均每宗交易金额为 5.5亿元人民币。写字楼的成交金额一直占上海房地产大宗交易市场总成交金额的最大份额，过去十年平均每年约占65%。排第二的是商业，但商业平均占比仅约为 18.1%。其他类型的房地产资产交易金额则均占比低于10%。 2019年全年，上海房地产投资市场的大宗交易细分比例也符合过往的规律，写字楼占上海房地产大宗交易市场约 68.6%的份额，商业占23.3%，其他类型合计占8.1%。 2020 年第一季度，上海大宗交易市场上，写字楼、工业地产、商业和酒店都有成交，成交金额分别占比 65%、19.8% 、6.8%和 8.4% 。

从投资金额看，在过去十年，上海房地产投资市场的买家以房地产信托/上市公司为最主，占比约34.2%，私人投资占的总投资份额约28.4%。 2019年全年，房地产信托 / 上市公司买家平均占的总投资份额约为37.5%，私人买家约占22.7%。外资买家在过去十年平均占市场买家总投资金额的24.1%，而在过去三年占比约为31.5%。机构型买家在过去十年平均约占市场买家的13.3%，在2019年全年约占 9.2%。 2020年第一季度，外资买家、私人买家、房地产信托 / 上市公司和机构型买家都在上海房地产大宗交易市场上有成交记录，这四类买家成交金额占总成交金额的64.1%、15.5%、12和8.5%。

从出售成交金额看，上海房地产投资市场的国内卖家细分比例持续变化，没有特定领导的类别。在过去十年，房地产信托 / 上市公司的出售成交金额在市场卖家总出售成交金额中平均占比约为 22.5%，私人卖家平均占比约为25%。而在2019年全年，房地产信托 / 上市公司卖家和私人卖家分别占比约为 30.3%和 3 7.8 %。较于2018年，2019年全年这两类卖家的占比都有所上升。外资卖家在各类卖家中的所占比变化最大。2018年全年外资卖家占比达 43.3%，但 2019年全年，外资卖家仅占 7 %。与其他市场一样，人民币汇率是影响外资卖家出售项目的其中一个重要因素，同时也反应了投资者对房地产大宗投资市场的敏感性强。在过去十年，机构型卖家出售成交金额平均占比约为 12.1%，但在 2017- 2019年这三年里，机构型卖家的成交金额平均占比达到了约25.3%。和买家市场不同，2020年第一季度，外资卖家、房地产信托 / 上市公司、私人卖家和机构卖家在市场上都有项目成交，成交金额分别占比总出售成交金额的65%、23.3%、9.2%和2.5%。