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中国商业房地产投资市场主题研究报告(23页)

行业报告下载 2020-07-31 1 管理员

    在 过 去 十 年 ,上 海 房 地 产 投 资 市 场 平 均每年的大宗交易成交宗数为 172 宗 ,而 2019 年大宗交易宗数为138 宗,同 比 下 跌 9.2% 。但 是,2019年 全 年每宗交易平均交易金额同比上升 30.6%至6.5亿元人民币。 2020 年 第 一 季 度 ,录 得 大 宗 交 易 成 交 宗 数 为 4 4 宗,平 均 每 宗 交 易 金 额 为 5.5亿元人民币。写字楼的成交金额一直占上海房地产 大宗交易市场总成交金额的最大份 额,过 去 十 年 平 均 每 年 约 占65%。排 第 二 的 是 商 业 ,但 商 业 平 均 占 比 仅 约 为 18.1%。其 他 类 型 的 房 地 产 资 产 交 易 金 额则均占比低于10%。 2019年 全 年,上 海 房 地 产 投 资 市 场 的 大宗交易细分比例也符合过往的规律, 写字楼占上海房地产大宗交易市场约 68.6%的 份 额,商 业 占23.3%,其 他 类 型合计占8.1%。 2020 年 第 一 季 度 ,上 海 大 宗 交 易 市 场 上 ,写 字 楼 、工 业 地 产 、商 业 和 酒 店 都 有 成 交 ,成 交 金 额 分 别 占 比 65%、19.8% 、6.8%和 8.4% 。

    从 投 资 金 额 看,在 过 去 十 年,上 海 房 地 产投资市场的买家以房地产信托/上市 公 司 为 最 主,占 比 约34.2%,私 人 投 资 占的总投资份额约28.4%。 2019年 全 年,房 地 产 信 托 / 上 市 公 司 买 家平均占的总投资份额约为37.5%,私 人买家约占22.7%。 外资买家在过去十年平均占市场买家 总投资金额的24.1%,而 在 过 去 三 年 占 比约为31.5%。 机构型买家在过去十年平均约占市 场买家的13.3%,在2019年全年约占 9.2%。 2020年 第 一 季 度,外 资 买 家 、私 人 买 家 、房 地 产 信 托 / 上 市 公 司 和 机 构 型 买 家都在上海房地产大宗交易市场上有 成交记录,这四类买家成交金额占总成 交金额的64.1%、15.5%、12和8.5%。

    从 出 售 成 交 金 额 看 ,上 海 房 地 产 投 资 市场的国内卖家细分比例持续变化, 没有特定领导的类别。 在 过 去 十 年,房 地 产 信 托 / 上 市 公 司 的 出售成交金额在市场卖家总出售成交 金额中平均占比约为 22.5%,私 人 卖 家平均占比约为25%。而 在2019年 全 年,房 地 产 信 托 / 上 市 公 司 卖 家 和 私 人 卖家分别占比约为 30.3%和 3 7.8 %。 较 于2018年,2019年全年这两类卖家 的占比都有所上升。 外资卖家在各类卖家中的所占比变 化最大。2018年全年外资卖家占比达 43.3%,但 2019年 全 年 ,外 资 卖 家 仅 占 7 %。与 其 他 市 场 一 样 ,人 民 币 汇 率 是影响外资卖家出售项目的其中一个 重 要 因 素 ,同 时 也 反 应 了 投 资 者 对 房 地产大宗投资市场的敏感性强。 在 过 去 十 年 ,机 构 型 卖 家 出 售 成 交 金 额平均占比约为 12.1%,但 在 2017- 2019年 这 三 年 里,机 构 型 卖 家 的 成 交 金额平均占比达到了约25.3%。 和买家市场不同,2020年第一季度, 外 资 卖 家 、房 地 产 信 托 / 上 市 公 司 、私 人卖家和机构卖家在市场上都有项目 成 交 ,成 交 金 额 分 别 占 比 总 出 售 成 交 金额的65%、23.3%、9.2%和2.5%。

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