水务REITs投资分析报告（50页）

行业报告下载 2021年07月05日 05:53 管理员

根据底层资产的差别可以分为商业零售类、住宅类、办公楼类、医疗类等，其中以商场、购物中心为代表的商业零售类地产占比最高，住宅和写字楼次之，覆盖基础设施的 REITs 相对较少。不过近几年基础设施和工业类 REITs 发展较为迅速。从上市交易的 REITs 规模来看，最大的三个分别来自通讯（基础设施类）和物流仓储（工业类）。受益于移动互联网以及未来 5G 的大发展，通讯基站成为通讯类 REITs 最主要的底层资产。电子商务和网上购物的兴起则对大规模的物流配送中心和仓储类设施提出了更高、更大的需求。另外值得注意的是数字中心 REITs 在近些年的快速发展，数字经济、云存储和 5G 等技术已经是未来不可阻挡的趋势，该类 REITs 的发展空间具有较大的潜力。亚洲 REITs 市场起步于二十世纪初，虽然起步较晚但发展迅速。日本是亚洲最先发行 REITs 的国家，规模为亚洲第一。截至 2019 年底，J-reits 规模约 1,518 亿美元，数量为 67 只，底层资产类型丰富（多元化资产、办公楼、物流、住宅、零售等）。J-reits 发展历程概述： 2001 年：发行第一只 J-reits，首批发行人为三菱地所和三井不动产。

2005-2007 年：日本经济复苏的大背景下，租金增长、资产价格提升带动 J-reits 进入快速发展期，规模和数量剧增。2008 年：受到美国次贷危机影响，J-reits 市场陷入停滞。2010 年至今：日本央行实行量化宽松政策，大举购买 J-reits，市场逐渐修复，近十年来，J-reits 市场规模翻了近三番，数量也近乎翻倍。新加坡是亚洲第二大 REITs 市场，规模约 745 亿美元，数量为 38 只，允许跨境投资，为投资全球房地产提供了有效途径。新加坡 REITs 的特点之一：主要投资标的为境外资产，据 REITAS 统计，新加坡 REITs 仅投资境内房地产的比例只有约 15%。中国香港 REITs 市场于 2005 年起步（规模约 332 亿美元），虽然数量仅 10 只，但经营和投资模式较为完善，为亚洲 REITs 市场树立了标杆。对于投资者而言，REITs 是一种低门槛投资房地产的工具，通过把地产或项目证券化，REITs 的收益主要来自两部分：较高的分红和长期较稳定的资产升值。同时由于与股票、债券的低相关性，REITs 也成为大类资产配置中不可或缺的一环，具体而言：长期有竞争力的收益率。从历史上看，REITs 的长期收益可以和其他股票相媲美。稳定而高比例的分红。REITs 分红丰厚是一大特点——它们必须把每年应税收入的至少 90%用于分红，而这些分红通常是来自租金等稳定的现金流收入。

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