海外典型商业REITs产品及国内品牌商业地产研究报告（53页）

行业报告下载 2021年09月27日 07:19 管理员

2021 年拟开业购物中心地域分布存在结构性特征：1、珠三角、长三角等城市群依托经济实力购物中心长期发展活跃；东北及西北区域拟开业商业项目增加，合计 74 个。2、2017-2021E 二线城市购物中心拟开业数量占全国拟开业总数近五成；三四线仍有较大消费潜力，新开业数占全国购物中心拟开业总数近三分之一。项目体量来看：1、近五年 5-10 万平3中小型购物中心开业个数占比较高，在 40% 左右浮动。目前国内大多数商业品牌均有开发此类体量购物中心，一般对标区域商业或开放式街区，主打餐饮和生活休闲业态。2、10-15 万平城市级综合体及 3-5 万平社区型购物中心开业项目数次之，占比均 2 成以上且波动较大。3、此外，15 万平及以上购物中心因运营壁垒较高，历年开业占比约一成以上。从管理模式来看，疫情加速商业地产在轻资产运营模式上的探索。2020 年，多数商企开始尝试或加速获取轻资产项目，通过品牌输出扩张规模的同时保持现金流稳定；同时市场上诸多存量商业项目也希望通过引入优质商管公司进而提升竞争力。

据赢商网数据(不完全统计结果)，截止到 2020 年 9 月底，29 个涉及轻资产输出业务（总在管面积≥ 10 万平）的商企在管轻资产项目合计 287 个（开业时间截至 2023 年）。同时我们注意到，部分商企或面临产品线金字塔问题，因自身项目配置要求较高而导致轻资产向下拓展的条件弹性较小。微观层面，纵观 22 城购物中心表现，可知： 1、2020 年购物中心整体承压，样本 22 城空置率普遍位于 10%上下，泉州空置率最高近 20%；开关店率（开店率/关店率）约 0.81，呈收缩状态。 2、一线城市依托需求支撑，人均购物中心面积、空置率及开关店率指标均优于样本二线城市。但二线中不乏如南京、郑州等城市展现出较高消费活跃度，如郑州丹尼斯大卫城以年 70 亿元销售额跻身全国购物中心销售榜前十（赢商网统计）。据赢商网数据，我国购物中心存量增速自 2014 年后直线下滑，增速由近 30%跌至 8%附近。截至 2020 年底，国内购物中心存量约 4832 家，同比+8.6%；存量面积达 4.3 亿平，同比+8.8%；对应单位体量约 8.9 万平，近三年持平。随着生活水平的不断提高，居民消费升级趋势近年显著加速，消费对我国经济的支撑作用也愈发明显，我们认为我国购物中心在填补县域商业空白及城镇存量改造上仍有较大增量空间，下文我们将通过人均商业面积推算我国购物中心商业面饱和值。