地产报告：资金库存框架下，房企投资如何演绎（19页）

行业报告下载 2021年11月15日 05:50 管理员

房地产行业为资金密集型行业，资金松紧影响房企投资热情。房地产行业属于资金密集型行业，对资金周转速度要求高，资金来源包括国内贷款、销售回款等。当资金环境偏松时，房企销售、开工将相机抉择，或是加大开工推盘力度，或是捂盘惜售、暂缓开工；当资金环境偏紧时，债务压力迫使房企“开源节流”，包括减少拿地支出、放缓竣工节奏，但开工既能带来销售回款、亦将增加现金流出，因此需结合楼市景气度维度分析。库存为市场景气度的晴雨表，可侧面反映销售预期。因销售规模受供给量影响、不能反映楼市热度，去化率数据难以获取，而库存水平受供给、销售双向影响，一定程度上可作为市场景气度的晴雨表。可售库存低状态下房企为补充货值，往往选择加快开工备货；高库存下房企往往减少开工、减少资金占用。同时较低库存通常意味着市场销售较好，某种意义上也能反映销售回款端资金状况。资金端放松第一阶段（高库存、去化回升），房企拿地开工相对保守、加速库存去化。当房地产资金环境偏松时，尽管销售去化回暖，但受高库存制约，房企整体开工推盘节奏或延续平稳，谨慎预期下拿地力度不大，竣工则按部就班推进。

资金端放松第二阶段（低库存、去化较好），房企加大拿地力度，新开工整体提速。随着销售热度持续，库存持续降低，乐观预期下房企拿地力度显著加大，整体开工推盘节奏有所提速、支撑销售规模增长，部分房企或选择捂盘囤地，竣工则稳步推进。以 2009年为例，随着央行降息、楼市调控放松，3月单月全国商品房销售面积增速转正，6月增速高达 51%，但因库存仍高，房企拿地、开工相对谨慎，百城土地溢价率 1-4月不超过 10%。随着库存持续走低，下半年房企拿地开工积极，百城土地溢价率超过 30%，6 月新开工单月增速环比提高 30pct 至 12%。资金端收紧第一阶段（低库存、去化尚可），房企通常加快开工推盘、增加销售回款。房地产资金环境收紧前期，由于楼市热度延续，库存水平低，销售去化尚可，此时房企为应对资金端压力，通常选择适度降低拿地力度、放缓竣工节奏以减少现金流出，同时紧抓去化尚可契机、加快新开工推盘，以回收销售现金流，从而应对债务压力。资金端收紧第二阶段（库存累计、去化下降），房企将减少开工以降低现金流流出。随着楼市热度显著降温，市场进入资金收紧第二阶段，即库存逐步累积、去化速度下降，考虑推盘后收回现金流未必能覆盖开工支出、叠加债务压力下资金“捉襟见肘”，此时房企在继续收缩拿地、放缓施工以减少现金流出的同时，亦将减少开工降低现金流流出。