2022年中国房地产年度展望报告（中英文版，32页）

融资状况对投资市场及房地产行业至关 重要。投资者能获得多少融资、借款成 本高低决定了他们选择在何时点收购何 种物业。在过去十年，依赖于低成本的 融资，中国房地产市场实现了爆发式的 增长。2017年至2019年之间，上海大宗 投资成交额连续三年达到人民币一千亿 元左右。然而依赖高负债实现增长带来的副作用也 很明显，开发商负债率攀升令现金流风险 与日俱增，一旦资产价值停顿，开发商资金 面将面临很大的挑战。部分开发商的债务 危 机 为行业敲 响 警 钟。当外部 环境困 难 时，对一个企业来说，风险控制有时甚至 比收入增长更为重要。进入2022年，随着 政府坚持降低房地产行业风险的长期目标 不动摇，预计整体的融资环境难有大幅改 善，开发商将会继续面临较高的债务偿还 风险。 慎之又慎的银行 政府主要从三个角度实现对资金流入房地 产市场的把控：利用“三道红线”等政策 严控高负债率开发商继续融资；对购房者 进行更为严格的背景调查；限制银行资金 流入商业地产和住宅市场。同时，银行需 要做到控制坏账和逾期风险，并为实现自 身收益和支持经济平稳增长做出努力。

为了控制风险，预计银行会对借款方进行更 为严格的背景调查，一些大中型企业，资 金状况较好，抵押物也集中在一线城市和 核心二线城市，还款记录良好，将会受到 银行的青睐。另外，对于物流等基本面较 强的资产项目，银行放款态度也会更为宽 松，然而给出的利率仍主要取决于具体资 产品质、所在位置及借款人授信。目前政 府选择性地对资金困难的国企提供支持， 因此仅是国企已不能成为企业的“免死金 牌”。 投资者何去何从 目前中国写字楼和零售等传统资产的收 益率仍低于借款成本，这与其他一些发展 中国家情况类似。对绝大多数投资者而 言，投资中国传统资产仍是寄望于资产价 值的不断增长。然而，纵观当下市场，融 资成本增加，基本面回归常态化走势，资 产价值很难再延续过去十年大幅增长的 情景。在此背景下，预计投资者会继续把 收益率较高的利基资产放入其投资组合 中。物流资产一直是投资者青睐的利基资 产类别。然而，随着物流资产竞争愈发激 烈，收益率不断下行，包括数据中心、制 造类产业园区、生命科学园区以及长租型 住宅等资产类别将获得越来越多的关注。 这些资产终端需求积极，政府也给予一定 的支持政策，未来发展可期。