2022年中国房地产年度展望报告（中英文版，32页）

行业报告下载 2022年02月10日 07:05 管理员

融资状况对投资市场及房地产行业至关重要。投资者能获得多少融资、借款成本高低决定了他们选择在何时点收购何种物业。在过去十年，依赖于低成本的融资，中国房地产市场实现了爆发式的增长。2017年至2019年之间，上海大宗投资成交额连续三年达到人民币一千亿元左右。然而依赖高负债实现增长带来的副作用也很明显，开发商负债率攀升令现金流风险与日俱增，一旦资产价值停顿，开发商资金面将面临很大的挑战。部分开发商的债务危机为行业敲响警钟。当外部环境困难时，对一个企业来说，风险控制有时甚至比收入增长更为重要。进入2022年，随着政府坚持降低房地产行业风险的长期目标不动摇，预计整体的融资环境难有大幅改善，开发商将会继续面临较高的债务偿还风险。慎之又慎的银行政府主要从三个角度实现对资金流入房地产市场的把控：利用“三道红线”等政策严控高负债率开发商继续融资；对购房者进行更为严格的背景调查；限制银行资金流入商业地产和住宅市场。同时，银行需要做到控制坏账和逾期风险，并为实现自身收益和支持经济平稳增长做出努力。

为了控制风险，预计银行会对借款方进行更为严格的背景调查，一些大中型企业，资金状况较好，抵押物也集中在一线城市和核心二线城市，还款记录良好，将会受到银行的青睐。另外，对于物流等基本面较强的资产项目，银行放款态度也会更为宽松，然而给出的利率仍主要取决于具体资产品质、所在位置及借款人授信。目前政府选择性地对资金困难的国企提供支持，因此仅是国企已不能成为企业的“免死金牌”。投资者何去何从目前中国写字楼和零售等传统资产的收益率仍低于借款成本，这与其他一些发展中国家情况类似。对绝大多数投资者而言，投资中国传统资产仍是寄望于资产价值的不断增长。然而，纵观当下市场，融资成本增加，基本面回归常态化走势，资产价值很难再延续过去十年大幅增长的情景。在此背景下，预计投资者会继续把收益率较高的利基资产放入其投资组合中。物流资产一直是投资者青睐的利基资产类别。然而，随着物流资产竞争愈发激烈，收益率不断下行，包括数据中心、制造类产业园区、生命科学园区以及长租型住宅等资产类别将获得越来越多的关注。这些资产终端需求积极，政府也给予一定的支持政策，未来发展可期。