中国住房租赁市场研究报告（45页）

行业报告下载 2022年08月04日 07:51 管理员

中国住房租赁市场在政策引导下自 2015 年开启了快速发展模式，在 “积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”的政策号召之下，住房租赁企业机构化、规模化发展成为趋势，并在较短时间内实现了住房租赁市场的规模扩充。截至 2018 年底，位于市场领导地位的万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家公寓五家不同背景的集中式住房租赁企业在 16 个重点城市的开业项目近 550 个，并带动中国住房租赁市场呈现专业化、规模化发展的趋势。结合具体运营的项目分布，将近 60% 的项目分布在四个一线城市，也反映出规模化、机构化的长租公寓企业在选址上偏向于一线城市或发展较快、人口净流入较多的强二线城市 1 。至 2021 年末，除世联红璞易主外，万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓和城家公寓依然是长租公寓市场的主力，合计管理规模超过 40 万间，这也意味着在过去三年即便处于行业发展的初期，同时面临疫情的冲击，中国住房租赁市场仍然得以快速发展、市场规模快速扩大。除以整栋运营为主的集中式公寓外，分散式公寓的经营企业则以筹集分散的私人房源的方式同步发展。转租的模式虽然能加快租赁产品的供应，但在监管尚不完善的发展初期各类风险也逐渐显露出来。部分品牌因野性盲目扩张、经营不善导致资金链面临断裂的风险，陆续暴露出的各种问题严重损害业主及承租人的利益。

针对这些问题，监管措施逐步补漏、加强，政策面也不断完善。2021 年 4 月，针对从事转租经营的住房租赁企业的监管缺失问题，住建部、发改委等 6 部门发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》提出规范住房租赁经营行为，要求住房租赁企业的经营活动信息纳入住房租赁管理服务平台，开展租金使用监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款等措施防范金融风险，建立住房租金监测制度稳定市场预期，及时矫正市场违规行为，促进住房租赁市场健康发展。在扶持专业租赁机构健康成长、规范运营的同时，国企亦利用自身资源优势顺势入局并快速扩张，招商蛇口“壹”系列、华润置地有巢、保利公寓等，为租赁市场发展注入强心剂。盘活存量用房是租赁住房房源筹集的主要途径之一。在 2017 年 7 月份，九部门联合发文鼓励国企将国有闲置和低效利用的厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。中国许多的大中城市都拥有较长的发展历史，在城市中尤其在核心区域土地开发强度和建筑密度都较大，一定程度限制了这些具备较高价值的成熟区域的发展升级。另一方面，随着各地产业升级迭代和城市发展的推进，城市中空置的老旧厂房、商业楼宇等物业成为土地低效利用的典型，综合面貌较差、潜藏安全隐患的城中村也成为城市发展的隐忧。通过更新改造来盘活存量用房，不仅能快速实现租赁住房的供应，也大大提升存量物业的利用率。

中国住房租赁市场研究报告（45页）