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2025-04-12 16 金融行业报告
拿地-开工-销售,地产监管趋严逐步打破过往“高周转”模式。房地产开发分为前端拿地、 中端施工、后端销售三大环节。地产开发商先缴纳土地出让金向地方政府拿地,项目开工 后向金融机构进行各类融资,获得开发资金并加快施工建设。项目达到预售条件后,楼盘 上市并获得购房者的预售款,实现资金回笼。在过往地产扩张时代,房企通过“拿地-开工- 预售-拿地”的高周转模式撬动杠杆,部分预售资金没有用作施工建设,而是被违规挪走用 于新一轮拿地。高周转模式持续运行的前提在于居民在房价上涨预期下愿意购房、融资环 境较为宽松、房企有足够信用资质以获取杠杆,但 2019 年以来地产监管不断趋严,逐步打 破了高周转链条,包括:拿地端的“四三二”要求、集中供地;融资端的三道红线、房地 产贷款集中度管理;销售端的预售资金闭环管理等。金融机构如何参与其中?前端拿地融资+中端开发融资+后端销售回款。1)前端拿地融资: 近年来地产前端融资监管不断收紧,从 2019 年银保监会 23 号文到再到多地严查土地购置 资金来源,前端加杠杆拿地的方式难以为继,地产信托等非标融资受堵,资本市场融资、 资管计划配资、保险资金等各类金融机构融资也在多地土拍中被明确禁止。
房企需以自有 资金购地,约占每年房地产开发资金来源的 12%-18%。 2)中端开发融资:银行、信托等对地产开发项目放款均需符合“四三二”要求,即项目四 证齐全、30%自有资金、开发商具有二级以上资质,因此银行开发贷、信托等非标融资均 在开工环节发放。此外,房企融资方式还包括发行债券、供应链融资(如上下游应付工程 款)等。银行贷款约占每年房地产开发资金来源的 10%-14%,非标融资、发行债券等各类 融资约占 17%-20%,供应链融资约占 10%-20%。 3)后端销售回款:在房企拿到预售许可证后,楼盘可进行预售并通过定金及预收款、个人 按揭贷款等方式回款。部分银行在发放按揭贷款时,对于项目完工度的要求或相较预售许 可更为严格,如要求楼盘封顶等。定金及预收款、个人按揭贷款分别约占每年房地产开发 资金来源的 20%-30%、9%-15%。随着房价上行及融资渠道收紧,近年来销售回款占比整 体呈上行趋势,2021 年为 42%。地产链资产是金融体系最大量级的资产之一,且交错关系及复杂程度高,其趋势对金融体 系的稳定性影响重大。2021 年末银行体系表内外涉房资产总规模约为 68.7-69.1 万亿元, 其中上市银行占比超 90%;信托、保险资金、私募基金涉房资产规模分别约为 1.57 万亿元、 0.7-1.2 万亿元、0.8 万亿元,基金子公司、券商资管房地产业务量级较小。
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