物流地产行业报告：物流地产商业模式与投资解析（24页）

物流地产概念最早由普洛斯于20世纪80年代提出，而后将仓储物流设施的国际标准带入国内。国内物流地产于 21世纪初正 式起步，兴起于电商行业发展，在2015年后增长放缓，2017-2019年出现连续3年下滑，主要系前期仓储业增速较快导致空 置率上升、工矿仓储用地供应紧张、经济增速放缓等，亦反映国内物流地产行业从增量市场转向存量市场升级的发展阶段。政策鼓励：近年来物流设施及枢纽受到政府部门高 度重视，多部门联合出台多项红利政策，如减税 等，推动物流地产高速发展。 “零售+第三方物流+高端制造”多重驱动：目前我 国高端仓储需求方大致分为零售商、第三方物流、 高端制造三大类。传统零售消费稳定增长，电商仓 储需求强劲，快递业务放量，高端制造业升级，拉 动物流地产需求。高标仓库紧缺与简易仓库高空置率长期共存：根据中国仓储与配送协会及戴德梁行数据，截至2022年末，我国营业性通用仓 库面积约12.2亿平方米，其中高标仓约占比仅9.3%，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求且租金连年上涨的局面长期 存在。 区域间供给需求分化：物流地产首要条件是选址，与区域经济发展水平、产业结构和交通网络等密切相关，根据仲量联行数 据，我国约70%的非保税高标库存量集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。需求端方面，大型城市群发展持续推动 消费，产业升级扩容，加速核心城市及受益需求外溢的周边卫星城物流地产需求增长；供给方面，当前物流地产用地供应日 趋紧张，核心城市及其周边城市高标库市场长期供不应求。部分中西部二线城市由于电商经济及制造业转型升级相对发展较 慢，存在出租率欠佳及供应过剩风险。