房地产专题研究报告：J-REIT证券化之路与启示（27页）

根据东京交易所数据，截至 2023 年 8 月，J-REIT 中根据投资人持有 REIT 金额比例来看， 金融机构占比最多，多达 56.0%，日本信托银行作为金融机构中占比第一，达 45.2%，外 国法人（海外机构）占比 23.7%，个人投资者占比 7.5%，一般企业法人占比 8.6%。但考 虑到信托银行中投资信托占约 35.7%的比例，而投资信托计划的投资人主要为个人，因此， 个体投资者依然占相当一部分比例。 从交易量来看，外国投资者交易活跃。2023 年 11 月，外国投资者交易量占经纪人交易的 67%， 说明了 J-REIT 对外国市场具备吸引力，因此也提升了市场流动性，但易受到国际 金融市场波及。 2008 年金融危机后，日本设立了不动产市场稳定化基金，2010 年开始，日本央行持续加 大购买 REIT 的动作，最初的购买上限为 500 亿日元，2011 年即提升至 600 亿日元。伴随 量化宽松政策，2013 年 4 月，日本央行宣布每年向 REIT 投资 300 亿日元的计划，2014 年，提升至每年 900 亿，2020 年 3 月，进一步将 REIT 的购买限制提升至 1800 亿日元。 至今，日本央行对 J-REIT 投资总额已超过 6700 亿日元（数据来源：REITSINDEX）。J-REIT 的底层资产主要包括办公、物流、住宅、酒店、商业零售、医疗等，截至 2023 年 末，以上述单一底层资产上市的 REITs 占比达 54.4%，而多元化（三种资产混合或不限底 层资产）的 REITs 占比达 40.6%，此外还有两种资产类别混合的综合 REITs，占比约 5.0%。 但整体而言，多元化以及综合 REITs 中也多涵盖了写字楼业态，写字楼型的 J-REIT 历史也 最为悠久，如今依然是占比最重的底层资产，其次为物流、住宅等。