房地产公募REITs产品专题研究报告：城投宽庭保租房REITs资产、城投宽庭REITs（16页）

城投宽庭 REIT 是国内第五只上市的保租房 REIT，原始权益人为上海城投房屋租 赁有限公司（实际控制人为上海市国资委），底层资产为位于上海市杨浦区的江 湾社区项目和光华社区项目（合称“保租房项目”），区位优越，运营稳定。  1） 从出租率看：截至 2023 年 9 月 30 日，保租房项目整体出租率为 93.0%， 已进入稳定运营状态，有望实现长期稳定收益。 2） 从租金角度看：截至城投宽庭 REIT 招募说明书定稿时点，江湾社区和光华 社区平均租金分别约为 132.31 元/月/m²、136.88 元/月/㎡。 3） 从租户结构看：截至 2023 年 6 月 30 日，江湾社区已出租的租赁住房中个 人租户和企业租户占比分别为 94.8%、5.2%；光华社区已出租的租赁住房 中个人租户和企业租户占比分别为 99.2%、0.8%，现金流来源合理分散。 4） 从财务角度看：截至 23 年 6 月末，保租房项目总资产账面价值为 27.7 亿元， 其中投资性房地产账面价值 26.1 亿元，占总资产的 94.5%。预计 2024 年保 租房项目营收有望达到 17861 万元，实现稳健增长。 5） 从估值角度看：截至 2023 年 6 月末，保租房项目资产评估价值为 30.53 亿 元，预计 2024 年分派率为 4.28%。 

目前国内五只保租房 REIT 的底层资产分布于北京、上海、深圳、厦门，共涉及 14228 套保障房房源，资产估值合计约 76.86 亿元，P/FFO 介于 20-26 倍间。  1） 经营情况横向对比：2023 年，五只保租房 REIT 底层资产出租率最高的 REIT 为中金厦门安居 REIT（99.83%），其余保租房 REIT 出租率都保持在 90% 以上；各季度平均收缴率处于 95.3%~100%区间，现金流回收保障度较高。 2） 财务情况横向对比：2023 年，五只保租房 REIT 预计实现营业收入合计 41259 万元，预计可供分配金额合计 35393 万元，其中营收和可供分配金额规模最 大的为国泰君安城投宽庭保租房 REIT，其余四只 REIT 营业收入介于 5491 万元至 7841 万元之间，累计可供分配金额介于 5110 万元至 6076 万元之间。 3） 盈利水平横向对比：2023 年，五只保租房 REIT 预计实现 EBITDA 共 31099 万元，其中 EBITDA 规模最大的为国泰君安城投宽庭保租房 REIT，EBITDA 率最高的为中金厦门安居 REIT（95.3%）。 4） 估值横向对比：以 2023 年各 REIT 累计创造的可供分派现金流和截至 2024 年 3 月 8 日的基金总市值为基础计算，五只 REIT 的 P/FFO 估值介于 20 至 26 倍之间，较合理反映了保租房资产的隐含投资回报周期，各 REIT 的估值 水平较为接近，其中估值水平较低的为华夏基金华润有巢 REIT（20.2 倍）， 估值水平最高的为华夏北京保障房 REIT（26.0 倍）。