养老设施建设是养老房地产业的重要部分,上游与养老产业金融相关、下 游与机构养老照护服务有机结合、密不可分。因此,本文重点聚焦于与养 老设施建设密切相关...
2025-04-14 49 地产及旅游行业报告
日本地产泡沫于 90 年代初期破灭之前,房地产行业的发展可细分为 4 个阶段: ①得益于经济快速发展而形成的平稳增长期(1964-1974);②石油危机背景下快 速加息导致的短暂调整期(1974-1977);③良好基本面基础与产业结构转型背景 下的发力期(1977-1986);④日本企业推动下的泡沫积累期(1986-1991)。1986 年前,日本主要城市住宅土地价格同比持续维持正向增长,但尚未背离日本经济 发展速度;1986 年后,日本主要城市住宅土地价格同比增幅远高于同时期 CPI 同 比,日本房价/地价的上涨背离了日本经济发展基本面,泡沫开始快速积累。石油危机背景下,日本快速加息,经济压力传导至房地产市场。1973 年第一次中 东战争爆发,主要产油国宣布提高石油价格,引发“石油危机”。作为高度依赖 进口石油的国家,日本面临严重的输入性通胀,高通胀压力下,1973 年日本开启 快速加息,金融贴现率从 1972 年的 4.25%升至 1973 年的 9.0%,1974 年维持这一 高位。经济增长放缓和加息的压力传导至日本房地产行业,经历了近 3 年的调整 与停滞期,OECD 实际房价指数从 1973 年阶段性峰值 126.1,一路下降到 1977 年 的 92.5,累计跌幅为 26.6%;同年(1974),日本 GDP 增幅较全球增速放缓,GDP 占全球比重首次下滑。人口与城镇化进程等良好基本面,叠加日本产业结构顺利转型,助力楼市迅速反 弹。经济短期“阵痛”并没有改变日本房地产市场的长期支撑,适龄人口的住房 需求(日本出生率于该阶段依然位于高位)、产业升级的技术优势(该阶段,日本 通过产业政策成功转型,中高技术产业生产总值占比不断上升),推动日本城镇 化进程持续,这些刚需因素成为支撑日本房地产业迅速反弹的关键所在,房价于 1977 年开始加速回升,经历了长达 14 年(直到 1991 年)的上行周期。1975 年后,日本各中高技术产业产值比重不断上升。聚焦到日本 1975 年后的产 业结构,日本中高技术产业总产值比重不断上升。截止到 1991 年,日本中高技 术产业总产值比重较 1973 年累计提高 19.3%。细分来看,相较 1973 年,1991 年 日本各类型中高技术产业比重均有所上升,其中电气机械产业上升 7.7%,运输机 械产业上升 5.7%。
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