写字楼市场研究报告：供需双向改善（36页）

行业报告下载 2020年01月24日 06:39 管理员

写字楼市场相较于住宅市场的区域分化特征更为显著，购房需求中由于首臵首改等刚需在不同等级城市中均普遍存在，因此只要在供不应求的市场中住宅开发均能实现无差别繁荣，而写字楼民生属性较弱，金融属性较强，如上文所述其下游需求主要受区域产业结构、经济发展水平等影响，因而区域差异造成的写字楼市场景气度差异更为显著。从世邦魏理仕统计的重点城市空臵率和租金数据俩看，空臵率方面，最低的广州市空臵率水平仅在 5%左右，而最高的天津市高达 44%，后者接近前者的 9 倍，差异巨大，整体来看，一线城市空臵率低于大多数二线城市，二线城市中南京、宁波等空臵率较低，而重庆、武汉、天津等写字楼出租压力较大。租金方面，一线城市更是明显占优，最高的为北京，2019 年三季度平均租金水平为 427 元/平/ 月，而最低的宁波租金水平仅为 70 元/平/月，前者超过后者的 6 倍，差异显著。整体来看，一线与二线城市间租金差异较大，一线城市内部租金分化也较大，而二线城市之间租金差异相对较小。综上我们认为，写字楼的投资机会还是应当聚焦于核心城市，包括一线城市及其辐射的城市群，更强的产业集聚能力、更高的三产产比、更完善的公共服务配套水平使得办公需求具备长期支撑，资产升值和租金上浮空间均较大。此外，由于写字楼运营难度相对购物中心较低，整体来看纯靠运营管理实现高租金溢价的难度较大，因此地域属性对写字楼而言至关重要。

写字楼的投资难度要远高于住宅物业，一方面写字楼交易以整售为主，交易环节总价较高，且资产定价金融属性较强，另一方面在各个环节的税收负担也较重，体现在交易环节试用的契税税率更高、不存在增值税免征情形、需要征收印花税，持有出租环节适用的房产税税率更高等，再加之写字楼运营的物业管理费用、水电费标准都较高，因此整体来说写字楼的投资成本较高。并且写字楼投资参与者的主要收益途径是通过主动管理、改造升级实现租金溢价和资产升值最终实现有效退出，因此对投资者的专业能力要求也较高。基于以上原因，目前写字楼市场的投资者主要以专业房地产基金、保险等金融机构以及部分企业和开发商为主。

整体来看，我国商业地产过去其实长期处于供给过剩状态。从 wind 百城土地出让数据来看，商服用地在所有类型出让土地中占比基本在 10%-20%之间，如果将商住用地也考虑在内，整体商业用地出让占比接近 40%。但从销售层面来看，全国房地产销售中办公楼和商业营业用房销售总和占比不足 10%。这表明在土地出让层面商业用地的供给就是过剩的，两个比例之间的差异原因除了部分商办物业最终滞销、烂尾以外，还包括部分开发商将竞得土地自持使用未作销售，此外我们经常可以看到很多商业用地被开发成了商办公寓，当成类住宅进行销售，或者直接在后期申请变更了土地使用类型转为住宅用地，这也进一步说明了社会对商办物业的需求与商业用地供给规模是不匹配的。造成以上现象的原因，从开发商角度理解是住宅市场的高度繁荣使其更愿意将手中存货和开发精力向住宅业态靠拢，从地方政府层面，商办用地的出让利于城市新核心和地标建筑的打造，此外也更利于政府招商引资扩大地方财政收入，同时相较于住宅用地出让经常遭受调控限制，商业用地出让受约束较小，从政治正确和地方财政角度考虑地方政府也乐于加大商业用地的土地供给。