中国购物中心2023年度报告（38页）

2022 年，中国购物中心人均享有面积约达 0.38 ㎡，较 2021 年 人均商业面积增加 0.03 ㎡；据相关统计研究，中国购物中心人均享 有面积已接近日、欧等发达国家水平。 ·奥特莱斯市场发展呈“逆势增长” 据相关数据统计显示，2022 年全国奥特莱斯在营项目约 230 个， 新开业奥特莱斯项目 23 个，较上年增长 11%，销售额约 2000 亿元。 截至 2023 年三季度，销售额同比平均增速为 26.3%；客流同比平均 增速接近 35%，较 2022 年同期增速明显。国际购物中心协会（ICSC）2022 年第四季度报告显示，截至 2022 年底，全美购物中心市场整体净营业收入（NOI）较 2021 年增长 7.8%， NOI 实现连续第七个季度同比持续增长；市场整体固定租金较 2021 年 同期增长了 5.1%，抽成租金较同期上涨 44.8%，其中西部地区涨幅位 居前列；市场整体出租率 91.9%，较上一年前高 1.2 个百分点，是自 2020 年第二季度以来的最高水平。 由于美国通货膨胀导致费用成本上涨，2022 年市场整体运营费 用投入上涨 6.6 个百分点，达历史同期第二高水平。具体来看，根据美国国际市场研究咨询公司 Coresight Research 今年 6 月公布的报告数据指出，美国购物中心市场数据仍略低于 2020 年前水平，但购物中心市场全面恢复仍充满希望。 Coresight Research CEO 温思维格(Deborah Weinswig)女士表 示：“出租率是购物中心健康状况的第一指针，任何高于 92%的数字都 被认为是非常好的指标！”与 2019 年相比，位于经济发达且消费者年收入超过 20 万美元地区的高端购物中心，2022 年客流量增长 12%， 非高端购物中心客流量同比实现 10%的上涨；2020 年至 2022 年，高 端购物中心营业额年增长率 5%，非高端购物中心营业额年增长率接 近 9%；2022 年美国高端购物中心的出租率超 95%，非高端购物中心 的出租率约为 89%。 购物中心的资产价值衡量取决于运营产生的净现金流和资本化 率（Cap Rate）；净现金流来自于消费者产生的消费，以及与商户分 成并扣除成本费用之后的净营业收入（NOI）；而与租户的分成主要体 现为租金（Percentage Rent），租金收入指标高低取决于运营管理方 的运营能力和深度；成熟且高度市场化的数据指标可用于检验美国购 物中心市场经营是否健康、可持续。 当前国内购物中心行业和企业仍处于不断探索和讨论规模化、市 场化和资本化等议题的阶段；参考美国发展路径和经验来看，国内购 物中心切实践行深度运营理念正是解答这一阶段关键议题的最重要 一步。